מילון משכנתא 2017-11-08T15:37:12+00:00

element (1)

מילון משכנתא

מילון משכנתא

משכנתא הינו מונח המתאר שעבוד נכס מקרקעין כבטוחה להחזרת הלוואה. ההלוואה, בגינה ניתנת המשכנתא, היא בדרך כלל הלוואה בהיקף גבוה וארוכת טווח. מטרת ההלוואה על פי רוב היא רכישת הנכס אשר ישועבד או שיפוצו, אם כי ישנם שימושים נוספים. המקרה הנפוץ הוא שעבוד נכס דלא ניידי לצורך רכישתו, כאשר ההלוואה הנלקחת מהווה חלק משמעותי מעלות הרכישה. ישנו מגוון רחב של סוגי הלוואות משכנתא השונים זה מזה בסוגי ההצמדה, הריבית, תזרים ההחזרים, ועוד. תמהיל ההלוואות שייקח הלווה יכול לכלול מספר מרכיבים שונים, על מנת לפזר סיכונים, להתאים לאפשרויות הלווה להחזיר בעתיד ועוד.
מיחזור משכנתא הינו מונח המתאר לקיחת הלוואת משכנתא חדשה במטרה לסלק הלוואה ישנה דומה. ההלוואה החדשה נלקחת בתנאים טובים יותר, כך שסך תשלומי המשכנתא של הלווה יהיו בסופו של דבר נמוכים יותר. מטרת מיחזור המשכנתא הינה לחסוך עבור הלווה עשרות ולעיתים אף מאות אלפי שקלים לאורך כל תקופת ההחזר.
טרם העברת כספי המשכנתא, על הלווה למשכן את הנכס לטובת הבנק או להתחייב התחייבות בלתי חוזרת לרישום משכנתא מיד כשהדבר מתאפשר. המשכנתא או ההתחייבות נרשמות במשרדי רישום המקרקעין אשר בו רשומות הזכויות של הנכס (טאבו, מינהל מקרקעי ישראל, חברה משכנת וכו’). לעתים קרובות ההתחייבות נרשמת כהערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין.
הלוואה שניתנת ע”י המדינה, כיום בעיקר במסלול של ריבית קבועה צמודה למדד. סכום ההלוואה והזכאות לקבלתה כפופים לקריטריונים שנקבעו ע”י משרד השיכון. הלוואת הזכאות משתלבת בתמהיל ההלוואה, כאשר סכום ההלוואה ותקופת ההלוואה נקבעים ע”י משרד השיכון באמצעות מחשבון זכאות משכנתא באתר המשרד. ניתן לקבל את ההלוואה לתקופה קצרה יותר אך רק בכפולות של חמש (10, 15, 20 ו 25 שנים). בהלוואות זכאות אין עמלת פירעון מוקדם (ראה הסבר להלן על עמלת פירעון מוקדם).
הלוואה הניתנת מאמצעיו של הבנק בנוסף (כ”השלמה”) להלוואה המוכוונת, ולאותה מטרה. למעשה, כל הלוואה שנותן הבנק בנוסף להלוואת זכאות נחשבת להלוואה משלימה. חשיבות הגדרתה ככזו היא בעיקר משום שההנחה בעמלת הפירעון המוקדם על הלוואות אלה גדולה יותר מהלוואה רגילה שניתנת מכספי הבנק.
הלוואה שנלקחת מבנק למשכנתאות, כאשר הלווה ממשכן נכס בבעלותו, וזאת בניגוד להלוואת משכנתא “קלאסית” שמממנת את רכישת הנכס. למרות שמה של ההלוואה (“הלוואה לכל מטרה”), על הלווה להגדיר את מטרת ההלוואה על מנת לקבלה מבנק למשכנתאות. הבנקים למשכנתאות לא מאשרים הלוואות לצרכים מסחריים או עסקיים (רכישת עסק, הזרמת הון עצמי לעסק וכו’) אלא רק הלוואות המוגדרות לצרכים אישיים (סגירת חובות במישור האישי, הון עצמי לרכישת נכס נוסף, שיפוץ הנכס, עזרה בתוך המשפחה, רכישת רכב וכו’). ניתן לקבל הלוואה לכל מטרה על נכס שאיננו ממושכן כלל לבנק, או להגדיל משכנתא קיימת. הגדלת המשכנתא תעשה בבנק המקורי בו נלקחה המשכנתא, או לחילופין שכל המשכנתא תמוחזר ובמקביל תילקח ההלוואה לכל מטרה מהבנק החדש. הלוואה לכל מטרה ניתנת בריביות גבוהות מהלוואת משכנתא רגילה. אחוז הריבית תלוי במטרת ההלוואה ובמו”מ עם הבנק. נציין כי הלוואה לכל מטרה לצורך רכישת נכס נוסף או לצורך שיפוץ מתומחרות ע”י הבנק באופן כמעט זהה להלוואת משכנתא “קלאסית”.
על מנת לקבל הלוואת משכנתא, יש לבטח את הלווים בביטוח חיים ואת הנכס בביטוח מבנה. מטרת הביטוחים היא להגן על הבנק במקרה של מות הלווה או במקרה של פגיעה בנכס הנרכש. המוטב בפוליסה הינו הבנק המלווה. במקרים חריגים מוכן הבנק לוותר על ביטוח החיים של הלווים או של אחד מהם לאור העלות הגבוהה של הפוליסה הנובעת מבעיה רפואית או גילו המבוגר של הלווה.
עמלה שהבנק רשאי לגבות מלווה שמסלק הלוואה או חלק ממנה, במועד המוקדם מזה הנקוב בהסכם ההלוואה שנחתם בין הלווה לבין הבנק, וזאת רק אם הריבית הממוצעת בהלוואות כאלה היא נמוכה מהריבית בהלוואה הנפרעת בפירעון מוקדם. מטרת העמלה הנה לפצות את הבנק המלווה בגין הפסד תקבולי הריבית שהיה אמור לקבל, וכעת ייאלץ לתת את הכסף ללווה אחר בריבית הנמוכה יותר.
גרירת משכנתא מתבצעת כאשר הלווה מוכר את הדירה בגינה קיבל את המשכנתא המקורית וקונה דירה אחרת, וברצונו להשאיר את ההלוואה הקיימת ולהמשיך לפרוע אותה כסדרה, ולא בפירעון מוקדם. גרירת משכנתא מתבצעת כאשר הלווה מעוניין לשמור את התנאים במשכנתא הקיימת ורק להחליף (“לגרור”) את השעבוד מהנכס שנמכר לנכס החדש. ניתן לגרור משכנתא רק בבנק בו בוצעה המשכנתא במקור. לעתים, כשיש הפרשי עיתוי בין מכירת הדירה הקודמת ורכישת הדירה החדשה, ניתן להפקיד זמנית את תקבולי מכירת הדירה בבנק עד לרכישת הדירה החדשה.
הבנקים נדרשים לצייד את הלווה במסמך תמציתי המפרט את סכום ההלוואה שאושר לו, תקופת ההלוואה, שיעור הריבית על ההלוואה, וכן רשימת מסמכים (הנקבעת בהתאם לשיקולי הבנק), שעל הלווה להמציא לצורך קבלת ההלוואה. מסמך זה מכונה “אישור עקרוני””. חשוב להבהיר, כי בשלב זה הבנק אינו רשאי לגבות עמלה כלשהי בגין הצעתו והיא אף איננה מחייבת את הלווה. כמו כן הבנק מחויב לשמור את הריבית שהוצעה ללווה באישור העקרוני, לתקופה של לפחות 12 ימים.
תעודת הזכאות היא מסמך המאשר זכאות לסיוע בדיור, ומפרט את רמת הסיוע ואת התנאים והמגבלות שנקבעו. תוקף תעודת הזכאות הוא לשנה מיום הגשת הבקשה. במהלך השנה שבה תעודת הזכאות בתוקף, יש לדווח על שינויים כגון שינוי במצב האישי, שינויים בנושא בעלות על הדירות ושינויים לגבי תחומים כמו תעסוקה, הכנסה וכו’.
עמלה חד פעמית שגובה הבנק עבור הטיפול האדמיניסטרטיבי בהקצאת האשראי. עלות העמלה עומד בממוצע על 0.25% מסכום ההלוואה (מינימום 500 ₪, מקסימום 10,000 ש”ח). ניתן ורצוי להתווכח עם הבנקים על גובה עמלה זו.
מסלול משכנתא בו הקרן והריבית צמודים למדד המחירים לצרכן. במסלול זה הריבית נקבעת בעת לקיחת המשכנתא ואינה משתנה. מאחר שקרן ההלוואה והתשלום החודשי צמודים למדד המחירים לצרכן, המסלול נותן ביטחון מסוים בנוגע לשינויים בריבית אולם עדיין מגלם בתוכו סיכון של עליית המדד. סיכון נוסף הוא שאם ירצה הלווה לפרוע פירעון מוקדם והריבית במשק תרד, יהיה עליו לשלם עמלת פירעון מוקדם העלולה להיות משמעותית בהיקפה.
מסלול משכנתא בו הקרן צמודה למדד, והריבית משתנה בכל פרק זמן הנקבע במועד נטילת המשכנתא. שינוי הריבית בהלוואה חייב להיקבע על פי נתון חיצוני לבנק ואובייקטיבי, המשמש כ”עוגן” (למשל הריבית הממוצעת של הלוואות משכנתא שנתנו הבנקים בחודש הקודם – המפורסמת על ידי בנק ישראל). הסיכון להלוואה במסלול זה טמון באפשרות שהמדד יעלה והן באפשרות שהריבית תעלה. מצד שני, הסיכון הכרוך בעמלת פירעון מוקדם פוחת בהרבה, ולעיתים אינו קיים.
במסלול משכנתא זה הריבית אינה משתנה לאורך כל חיי ההלוואה, כמו כן קרן ההלוואה לא צמודה למדד או למטבע זר כלשהו. כך התשלום החודשי לא משתנה לאורך כל חיי ההלוואה ושום גורם לא משפיע על הקרן (מלבד הפרעונות). חיסרון אפשרי במסלול זה הוא שהריבית עלולה להיות יקרה יחסית, כי הבנק לוקח עליו את הסיכון שהריבית או המדד יעלו במהלך ההלוואה. נטל ההחזרים בשנים הראשונות הוא קשה יותר מאשר בשנים המאוחרות, כי ההחזר החודשי הוא קבוע נומינלית, והוא נשחק במידת מה במשך השנים ביחס ליוקר המחיה ולשכרו של הלווה. כמו כן, במרבית המקרים מסלול זה גם כפוף לתשלום עמלת פירעון מוקדם.
במסלול זה, הריבית נקבעת ביחס לריבית הפריים בניכוי או תוספת מרווח קבוע מסוים (שתלוי במאפייני הלווה, הדירה הממושכנת, גובה ההלוואה וכו’). ריבית הפריים בישראל נקבעת על פי הריבית עליה הכריז בנק ישראל לצורך מדיניותו המוניטארית (מול הבנקים), ועליה מוסיפים הבנקים 1.5% (ריבית הפריים = ריבית בנק ישראל + 1.5%). בנק ישראל נוהג להכריז על הריבית אחת לחודש (ביום שני האחרון של החודש). מסלול זה אינו צמוד למדד המחירים לצרכן, ובמסלול זה לא נגבית עמלת פירעון מוקדם. מצד שני, הסיכון הגלום בו ללווה כרוך בכך שבנק ישראל עלול להעלות את הריבית בצורה משמעותית (ובעבר כבר עשה זאת כשהעריך שהאינפלציה מתגברת, או כשהיה גל ספקולטיבי של ביקושים חריגים למטבע חוץ).
במסלול זה הקרן והריבית צמודות לשער המט”ח. שיעור הריבית צמוד לריבית הלייבור, הנקבעת בחו”ל, בתוספת אחוז מרווח קבוע הנקבע בהתאם למאפייני הלווה וכושר התמקחותו. עדכון ריבית הלייבור מתבצע כל תקופה (שלושה חודשים, חצי שנה או שנה) בהתאם למה שסוכם בחוזה ההלוואה. משכנתא זו מתאימה למשל ללווה שיש לו הכנסה צמודה למט”ח כגון משכורת מחו”ל. הסיכונים הגלומים במסלול זה הם פיחות גדול של השקל ביחס למט”ח אליו צמודה ההלוואה (דבר שיגדיל את ההלוואה והחזריה בשיעור הפיחות), והאפשרות שריבית הלייבור תעלה (בעולם). בדרך כלל אין עמלת פירעון מוקדם במסלול צמוד מט”ח, לכן כדאי לשלבו כאשר יש כוונה לבצע פירעון מוקדם.
שיטת תשלום הלוואה הרווחת בבנקים למשכנתאות. שיטה זו מבוססת על תשלום חודשי קבוע לכל אורך תקופת ההלוואה. יחד עם זאת, בהלוואות צמודות יעודכן ההחזר החודשי באופן שוטף על פי שינוי המדד; ובהלוואות בריבית משתנה, בכל שינוי ריבית יחושב לוח החזרים חדש לתקופה הנותרת על פי שיעור הריבית החדש, וההחזרים יעודכנו על פיו. בתחילת התקופה רכיב הריבית בכל תשלום גבוה, והוא הולך ופוחת בכל תשלום, ובמקביל גדל עם הזמן רכיב הקרן בתשלומים. כדי להקל על החישובים נערכו לוחות הנקראים “לוחות שפיצר”. בלוחות אלה מחושב התשלום החודשי בהינתן סכום ההלוואה, תקופת ההלוואה ושיעור הריבית. כשההלוואה צמודה למדד, מצמידים את התשלום החודשי המתקבל מלוחות שפיצר למדד המחירים לצרכן.
ההחזר על חשבון הקרן קבוע בכל התשלומים, וגובהו שווה לסכום ההלוואה (הקרן) חלקי מספר תשלומי ההחזר. לסכום קבוע זה מוסיפים בכל תקופה – ממועד תשלום אחד למשנהו – את הריבית על יתרת הקרן בתחילת התקופה, והתוצאה היא סכום התשלום לתקופה זו. במהלך פירעון ההלוואה פוחת בהדרגה סכום כל תשלום, מאחר שהריבית הנוספת לסכום הקבוע יורדת במקביל לירידת סכום הקרן שנותרה לפירעון.
הלוואת גרייס היא הלוואה המחולקת לשתי תקופות. בראשונה, ישלם הלווה רק את הריבית (גרייס על הקרן), ובשנייה ישלם הן את הריבית והן את הקרן. השימוש בהלוואת גרייס נעשה בעיקר ע”י לווים שיכולתם להחזיר בעתיד גבוה משמעותית מההווה. למשל, מי שרכש דירה ועד מועד קבלתה עליו לשלם הן שכר דירה והן החזרי משכנתא. כך גם לגבי לווים שבונים בית על קרקע שרכשו.
הלוואת בלון היא הלוואה הנפרעת בתשלום חד פעמי בסוף התקופה – הכולל קרן, ריבית והפרשי הצמדה שנצברו עד תום תקופת ההלוואה. הריבית על יתרת ההלוואה תצורף לקרן כל חודש, החל מיום תחילת תקופת ההלוואה, ותחשב לקרן לצורך חישוב הריבית הבא. הבנקים נמנעים בדרך כלל מהלוואות כאלה, בשל חוסר הוודאות והידיעה על מצבו ויכולתו של הלווה להחזיר את ההלוואה במהלך כל התקופה עד מועד פירעונה. בהלוואת בלון חלקי משלם הלווה את תשלומי הריבית וההצמדה החודשיים, ובסוף התקופה עליו לשלם בתשלום אחד את קרן ההלוואה במלואה.

בין לקוחותינו

בין לקוחותינו